原标题：对于房地产未来的5个顶层预判

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载

近日参加了一个闭门会议，邀请了樊纲老师为大家做分享，发言的内容干货比较多，我们特意从中摘录了有关房地产的内容，加上我自己的心得感受分享给大家，希望大家能相比其他人获得更多对未来的洞察。

1、不让国企插手房地产，是为了鼓励更公平的竞争

最近一段时间媒体都在鼓吹“国进民退”，引发了社会的担忧。确实，从某种程度上看，民营企业对GDP的贡献相对以前来说占比少了些。但执政者是有智慧的，接下来政府政策的导向是很明确的，就是把国有企业和民营企业放到更加公平的环境中去竞争。

大家都知道，针对国有企业的改革，问题重重，因为里面涉及到了很多的既得利益者。其实最重要的不是改革旧体制，而是发展新体制，只有不断的发展民营企业，才可以打破国有企业独大的局面。对于国企，放到更长的时间维度看，其实不需要大力的推动国有企业的改革，而是只要让国企在市场经济中与民企进行厮杀。

很多省份都在要求国有企业慢慢退出房地产项目，专注于做大做强主营业务，因为国企发展需要的是稳健，稳健就是既不要赚暴利，也不能亏钱，国企有资源、有资金、有政策，对于房地产行业，还是应该保持更高的市场竞争，国企退出，不与民争利，给民营房地产更公平的市场环境。

政府的责任永远是抑制强势，扶持弱势群体，对市场的某种失灵纠偏

2、房地产税的改革要有新思路

目前高层和专家讨论比较多的就是房产税改革的问题。在推进过程中阻力重重，一切的阻力，其实说到底就是既有利益如何平衡的问题。

所以，要推行渐进式的改革。中国最大的渐进改革的经验是什么：新人用新办法，老人用老办法。我们先开始过渡，双轨制逐步往前走，这就是所谓渐进改革的基本道理。

这种办法可以适用的领域有很多，比如住房改革、房地产税等等，你先把既得利益保住，就往前走了。如果没有解决这个问题，就会有人反对。

所谓既得利益是一个相对概念，看着别人好了，尽管他原来的利益还在但是他也觉得自己不好了。所以这个问题其实在一定意义上是无法避免的，一定有人反对改革，一定是有利益冲突的。

任何一个再不好的体制都会有既得利益，有人说以前改革没有什么既得利益，现在利益越来越大，越来越难改。其实改革的时候都是既得利益，以前的房改啊、粮票啊也是打破了原有的既得利益，所以我们要找到办法克服。

对于房产税的征收，我们可以先从新项目开始，对于原有的房产，给予比较大的缓冲空间，先放10-20年，慢慢来。

在房产税的征收过程中，政府还必须注意保护弱势群体。比如过去一些人是有老房子的，但这些老房子恰恰又是对应了学区，这样的话房价就会比较高，如果根据房子总价缴纳房产税，他们需要缴的税比较多，但他们自身的收入并不是很高。对于社会上的这部分的弱势群体，可以让他们申请减免，就像申请低保，道理是一样的。

而且这个申请不能是永远的，比如说三年申请一次或者五年申请一次，门槛可以低一点，很大一部分人可以申请减免，但是一定要去证明,一定要去申报，要有这么一个过程。

3、大城市发展的未来在哪里

为什么有那么多的人要向大城市集中？

越大的城市越有更多的人流入，越大城市迁入的人越多，越小的城市迁入的人越少，多数小城市是人口流失的。大城市的好处就是提供了更多完备的基础设施、更好的人才网络、更好的物流，可以让更多的企业来发展，有更多的就业创造出来。

一旦收入更高的就业创造出来，就有更多的人来了，当人一聚集的时候，又产生新的就业机会，服务业就发展了，服务业越发展，人口就越多，又提供了新的机会。反过来，因为有这些好企业的存在，所以越来越多的人才都会集中过来，形成了一个良性的循环。

人的聚集在经济学上会产生一种外溢效应。知识之间通过碰撞会产生出新的知识，再加上各种新的想法、文化创意，各种不同的口味和爱好都能够得到满足。所以多数人涌向大城市，导致大城市现在房价高，一个重要的原因是它的需求更大。

其次，人们对美的这种追求是来自于本心的。我们都希望去追求更好的生活环境和生活条件，大城市对于年轻人，天然有这种吸引力，年轻人在这边扎根了，生孩子了，他们的父母也会过来带孩子，所以，大城市的人口规模从长远看只会不断增长。