11月的楼市继续走冷，跌幅扩大，相对10月更加严峻。

贝壳数据显示，11月百城（BK100）二手住宅价格指数环比下降0.9%，四类等级城市二手住宅及租赁价格指数也皆呈现出不同程度的下降，分城市等级来看，一二三四线二手价格指数环比分别下降1.1%，0.9%，0.6%，1.0%，租赁价格指数分别下降1.4%，0.3%，0.6%，1.4%（其中一线城市是租金涨幅回调，四线城市是供需失衡）。

11月贝壳百城二手住宅及租赁价格指数下降城市范围有所扩大，贝壳百城二手价格指数下跌城市65个，平均跌幅1.9%，上涨城市35个，平均涨幅1.3%；租赁价格指数下跌城市59个，平均跌幅2.1%，上涨城市41个，平均涨幅1.2%。

从11月贝壳百城二手住宅价格指数变动情况看，淮安、吉林、烟台、绵阳降幅超过5%，其中淮安、烟台、绵阳的降幅较上月有明显的扩大；保定、哈尔滨、宝鸡、银川涨幅较大超过3%，其中哈尔滨连续四个月上涨，且涨幅不断扩大。

从租赁价格指数的变动情况看，赣州、新乡、聊城、哈尔滨、安庆降幅较大超过5%，其中哈尔滨已连续5个月下降且降幅不断扩大，达州、许昌、呼和浩特、沈阳、潍坊、温州涨幅最高超过3%，其中达州11月涨幅与10月持平，沈阳、潍坊、温州涨幅较上月有所扩大。

解读：

在上面的数据中，我们明显发现，房价下跌城市的数量在加速增加，跌幅越来越深，市场步入寒冬的趋势无法阻挡。

但这段时间三四线读者朋友都会有一个疑问：“为什么全国楼市下行，唯有我们这个地方的房价却还在上涨？”

这是因为城市经济不同对楼市的敏感性也不同。这个现象也在数据中有所体现，你会发现，11月东部、中部发达城市下跌较多，而西部和东北部的上涨城市较多。

强经济城市的房价趋势一定会先于弱经济城市，这就像是一艘大船，船头是经济较强的东、中部地区，船尾是经济较弱的西、东北地区，调头也需要一个过程。而库存大、人口少的三四线城市目前还在上涨，完全是在上演末日的狂欢。

尤其是哈尔滨，已经连续四个月的上涨，而它的租赁价格指数却维持五个月的下跌，且在不断扩大，说明楼市很危险，目前正值调头关口，投资客如果不在此阶段抛手离场，将会被死死套牢。

那么租赁价格和房价到底有什么关联呢？

租金能反应出市场的真正供需，而房价不能。如果一个城市的租金持续下跌，说明大家买了房子不自住，都喜欢租出去，房子多人少，供给大于需求，再加上维持4个月的房价上涨，就能得出哈尔滨目前的炒作氛围非常浓烈。那么接下来的趋势就是，租金继续探底，市场有价无市，房价不久会加速调头下跌。

所以我建议，在这个时间段三四线的刚需，没有迫切的需求，等待则是最明智的选择。

在本文末尾我会附录百城房价和租赁价格指数表，大家各取所需。接下来我们进入重点13城，挖掘主要城市的楼市信息。

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重点13城

11月贝壳研究院监测的重点13城中有8城二手房成交量低位修复，11城均价环比下跌。在成交持续低迷下，前期均价处在高位的城市已出现持续下跌，比如杭州、南京和深圳。

重点城市新入市供需依旧乏力，总体新增房源量连续三周环比减少，且降幅环比扩大，重点城市新增客源量普遍降至年内低位。业主预期继续走弱，多城挂牌均价下跌，且购房者成交周期延长至2018年以来高位，客户观望情绪依旧。预计重点城市年末二手房市场将会持续疲软。

1.成交

分城市来看，11月重点13城中，有8城成交量环比增加，5城成交量环比回落。增加的城市中，杭州、青岛和上海三城分别环比增加20.2%、19.1%和18.1%，增幅居前。

成交量回弹的最主要原因是房贷利率下调，减少了购房成本。

杭州因此在近两月成交在9月低位上持续修复，但目前成交水平依旧处在2017年以来低位上；上海成交在10月低位上较大幅增加，11月成交是2018年下半年以来最大值。成都成交量环比增加17.7%，岁末成交翘尾助推11月成交创6月以来最大值；北京二手房市场成交量结束下降态势，环比小幅增加3.5%，同比增加3.6%，但绝对量低于9月水平。

下滑的城市中，长沙市场成交量继续低位下滑，环比降幅达18.9%，长沙政府对房价调控的决心是出了名的，低迷的交易量也会进一步影响到房价上；

西安成交量在10月回升的基础上下滑9%，略高于9月低值，西安在上半年的表现有些过分活跃，泡沫值偏大，我相信11月交易量的下滑仅仅是开始；

深圳11月成交继续环比减少6.8%，绝对水平是2017年以来（除春节月之外）的最低值，预计12月成交或小幅改善。

成交量连续下滑会促使房价下跌，而房价下跌也会促使成交量继续下滑，如果两者继续正相关循环，楼市很可能进入萧条期。