一条来自发改委支持优质企业直接融资的利好政策，引发了周四（12月13日）地产股的一波狂欢，但当天下午发改委旗下媒体紧急发文称，有自媒体和市场人士对政策中涉及房地产行业的部分有误读，参与文件撰写的人士表示，此次对优质企业发行企业债的一系列放宽政策，并不支持商业地产项目。企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

未来一年内将是房企债券到期高峰，届时国内的信贷环境仍将相对收缩。业内人士认为，到那时房企融资成本会继续上升。不过，从整个行业来看，仍然遵循强者恒强的逻辑，相比大企业，评级较低的中小型企业可能会继续面临再融资压力。

支持优质企业发债不包括商业地产

12月12日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金[2018]1806号）（下称《通知》），旨在进一步增强企业债券服务实体经济能力，重点在于明确了优质企业支持范围，优化了发行管理方式，实行“负面清单＋事中事后监管”模式，并规范了优质企业信息披露要求。

其中涉及房地产行业的部分引发了市场的关注。按照此次发改委支持优质企业发债，涉及到房企的具体为4点要求：总资产>1500亿元；年营收>300亿元；资产负债率<85%；AAA评级。根据长江证券的统计，共有18家企业符合标准，其中包含了万科、保利、招商蛇口、华夏幸福、华侨城A、首开股份7家A股上市公司。

有市场人士分析，《通知》将一解目前再融资成本不断推高的房地产行业的燃眉之急，甚至认为是对房地产调控放松的前兆。

对此，权威人士称，《通知》中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看，房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的，包括棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。

权威人士明确表示，国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

实际上，《通知》同时明确了优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策”。主管部门还有明确的事中事后监管措施，确保募集资金使用依法合规，符合政策要求。《通知》强调了对债券资金用途实行正负面清单管理，“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。

“其目的在于希望有效引导债券资金流向符合国家产业政策的领域和实体经济。”天风证券固定收益分析师孙彬彬认为，发改委公布的“优质企业经营财务指标参考标准”中的行业包括国民经济行业分类中所有的行业，因此不能简单把本次发改委企业债对优质企业债券审核的放松看做房地产行业政策的转向。

房企发债成本创三年新高

在守住不发生系统性金融风险的大背景下，国家有关部门对于房地产行业风险的把控更加严格。今年6月，国家发改委、财政部联合下发文件限制房企将境外发债所得用于投资新项目。10月29日，新华社发表署名文章称，中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃。严监管之下，房企境内外的发债成本不断上升。

从国内市场发债的情况来看，不论是交易所还是银行间，房企发债利率超过6％、7%的比比皆是。例如，泛海控股发行的3年期私募债，票面利率达到9%。境外情况也不乐观，中国恒大（03333.HK）近日称，旗下全资附属公司将发行总额18亿美元的优先票据，其中2022年到期的6.45亿美元优先票据利率为13%，2023年到期的5.9亿美元优先票据利率为13.75%，也引发了市场的热议。

根据克而瑞研究中心最新研究数据，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。特别是境外债融资，本月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

不过，由于年底房企争相拿地，11月境内外发债规模终于结束了连续6个月的下降趋势，该中心数据显示，11月发债融资总量为546.5亿元，环比上月增长99%。其中，主要是境外债发行量较大，环比增长419.3%，占比达52.2%。