原标题：旧地段论已过时，重塑买房新逻辑

编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊怀，36氪经授权转载

说到最近的房价下跌，不得不提广州，2008年、2011年广州也下跌过，但是都是先从外围向中心跌。

而最近出现一个怪象，广州近期的楼市下跌，中心区房价居然领跌全市。不仅广州，近两个月，包括成都、贵阳等也都出现中心区房价领跌的现象。

过往的经验告诉我们，不是说中心区房价才是最坚挺的吗？为何却领跌了呢？

中心区房价领跌，究竟发生了什么变化？

一二线城市中心区房价领跌

当前全国楼市都进入了下行期，房价下跌我们都有心理准备，但如果说中心区成为了房价下跌重灾区，那真的有点让人难以置信。

根据地产机构中原的统计数据，广州10-11月，全市共有超7成房源报价下调，其中中心区的天河、越秀、海珠报价下调的房源占比最高，分别达84.7%、83.9%、82.8%。

同时，这3大中心区也是二手房报价下调幅度最大的3个区域，环比下滑幅度分别为3.7%、3.6%、3.3%，明显高于其它区域。

而广州中心区房价领跌还不是独一例。我们再来看11月贵阳的房价涨跌幅地图。可以明显看出来，贵阳多个片区房价环比有不同幅度的下跌，而且主要都集中在中心城区。

成都同样如此。10月，近郊板块二手房成交量下滑6.1%，成交均价环比下跌3.3%，而中心城区成交量环比下滑13.6%，成交均价环比下跌6.8%，量价跌幅都远高于郊区。

最新11月的房价数据显示，成都依然保持中心区领跌的趋势，房价环比下跌的5个行政区中，其中4个都是中心区，而且房价最高的锦江区，房价跌幅也最高，1个月就下跌4.33%。

这太不可思议了，以往我们不是经常说，地段地段还是地段，中心区一定最保值吗？为何这一刻中心区反而成为领跌区域了呢？

中心区房价领跌的原因

广州、成都、贵阳等中心区房价的领跌，最关键的原因有两个。

◈（1）老城区的居住环境存在缺陷

广州、成都、贵阳，这三个城市有一个共性，它们都是有深厚历史底蕴的城市，尤其是广州、成都一直以来都是发展前列的大城市。这些有一定历史的大城市往往都有一个问题，那就是中心区特别旧。

一提到老城区，我们首先想到的往往不是高楼大厦，而是低矮的平房，杂乱的城中村，破旧的小巷子。千年商都广州，最老的城区越秀，满街都是老旧房子、骑楼。正因为发展得早，房子建得早，所以大片大片都是规划凌乱的房子。

不同于小城市和新兴城市的老城区规模小，容易进行城区升级改造，这种老大哥城市的老城区改造难度大，改造成本高，大部分都只能保持原貌。

所以这些老城区会存在各种各样的严重问题：路网不合理易塞车、运动场等配套设施不足、小区老旧、多城中村等等，与经过合理规划的城区相比，天然会存在居住劣势。

◈（2）年轻人的购房需求在变化

有机构调查数据显示，一个城市的购房群体70%是集中在25-45岁的这个人群，对于今年而言，也就是1974-1994年出生的，部分70后、大批的80、90后。

尤其是80后90后这些年轻人，他们的购房需求在发生着一些改变，甚至是一些趋势性的改变。他们更偏爱舒适的居住环境，而不是蜗居。

老一辈人对房产的要求很简单，住得近，上班快是关键。

但是现在的年轻人没那么容易满足，如果有方便的交通工具，宁愿住远一点，上班时间长一点，也得住大一点，房子新一点，环境好一点。

随着地铁网的完善，更加给了年轻人的居住范围向外拓展了空间。

根据另外一份调查数据显示，人们可接受的地铁通勤极限时间是45分钟。如果超过这个范围，大家宁愿住得差一点，也要住得近一点来节省上下班时间。

但是如果没有超过45分钟地铁的范围，人们愿意以延长自己的通勤时间为代价，选择更好的居住环境。

这就是地铁带来的改变，将城市的骨架拉伸开来，打破空间桎梏，居住选择不再限制在小范围内。所以我为什么一直强调买房一定要近地铁，如果资金不够，你可以离市区远一点，但一定要近地铁。

也正因为年轻人购房选择范围的扩大，中心区在年轻购房群体心目中的重要性也在下降，也意味着中心区的高房价不再像以前那么坚挺。