原标题：2018中国楼市全貌回顾：新房迎拐点、二手跌不休、租着租着就老了

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：艾普大数据，36氪经授权转载

2018一年，对中国楼市而言，注定是不平静的一年。在90度地产“楼市年关特辑”的第四期，我们将循着之前三期市场调查的脉络，回顾一下2018年中国楼市的全貌。

据贝壳研究院估算，2018年全国新房交易面积预计14.6亿平方米，GMV预计可达12万亿。全国二手房交易面积可达3.95亿平方米，交易量预计为420万套。新房与二手房的交易量均与去年基本持平，增长势头不再。

经济十年一轮回，楼市三年一拐点。从2009年到2015年，中国房地产市场经历了两轮完整的小周期，平均时长均在三年左右。本轮周期起步于2015年3月，业内预计本轮周期运行时长将达4年半，在2019年下半年市场触底。

新房篇：供应增多成交量稳定房价上涨预期风向调转

2018年以来，百城新房均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。与此同时，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。国庆节前后，新房房价走势出现了拐点：新房价格环比下跌城市增多，百城房价单月环比涨幅收窄，房价上涨预期调转风向，市场调整大幕开启。

2018年1-11月，中国指数研究院重点监测的50个代表城市，新建商品住宅月均成交面积2983万平方米，同比仅增1.7%，与去年同期基本持平。各线城市新建商品住宅成交规模同比也较为稳定，这种稳定主要来自供应的放量增长。统计显示，2018年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同比增长高达24.8%。

成交套数也是成交规模的重要参考。从成交套数来看，2018年增长最迅猛的城市除合肥外，主要分布在长三角和珠三角地区；2018年下滑最剧烈的城市，主要集中在调控严厉的北京周边，推出限购新政的海口和此前楼市过热的杭州和成都。

从成交结构来看，多数城市不同价位产品价格均小幅提升，但代表城市各类楼盘价格涨势得到控制。北京、深圳等一线城市供给侧改革效果逐步显现，刚需和中小户型产品成交占比不断提升；二三线城市居民改善性需求不减，限售限贷政策叠加市场预期改变，投资需求明显减少。

二手房篇：2018“跌跌不休”2019下行态势有望转变

和新房市场相比，二手房市场面临的形势更为严峻。云房数据中心百城二手房价格监测结果显示，各级城市的二手房价在2018年都走出了一条“下滑曲线”，其中，一线城市二手房价格的波动尤为明显，可谓“跌跌不休”。

来自贝壳研究院的数据显示，截止2018年11月，北京、杭州二手房均价持续下跌3个月，深圳、西安、长沙、重庆二手房均价持续下跌5个月，成都、济南、青岛二手房均价持续下跌6个月，上海二手房均价甚至持续下跌长达19个月！

来自云房数据中心的二手房成交全量监测数据，也再次印证了大多数城市二手房持续走低的趋势。

一线城市里，北京二手房的成交均价，在2018年5月达到最高点后就开始持续走低，截止2018年11月均价已跌破6万/平。挂牌量6月后也是一路下滑，11月环比下降接近24%。

和北京的情况略有不同，上海二手房均价走出的，是一条接近“断崖式”的下滑曲线，从年初一路跌到年尾，特别是3、4月和7、8月，价格波动非常明显。可能是受降价影响，从8月起，上海的二手房挂牌量持续增多，11月达到年内最高点。