“农民工返乡潮提前一个月”、“中国首次出现人口负增长”、“新生儿出生率下降”……

我们现在又要开始焦虑人少了怎么办？

而争议热度最高的，就是赖之以生存的楼市，还能不能撑得住。

01

如果人口不乐观

昨天「2019· 奔向未来」丁祖昱评楼市年度发布会，在上海梅赛德斯奔驰文化中心举行，用大数据总结分析2018+2019年房地产。

其中专门提到了人口问题，人口不乐观。

想必大家对这句话已经烂熟于心：

房地产市场，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

而近年的数据情况是这样的：

育龄妇女减少，生育意愿降低，从13年到17年这5年，一孩出生人数整体都在下滑，最高差值高达331（万人）

再来看二孩情况：

从2016年正式放开二孩政策后，2017年二孩出生数量达到顶峰，继而马上下跌，预计2018年二孩率是50%

并不是二孩的数量多了，而是一孩数量少了，显得二孩占比高。

那么需求是不是就随之减少了呢？

看看近三年这些人口增长较快的城市：

可以看出来

而每年平均800万的毕业生，才是未来的刚需。

这部分刚需大概有多少需求呢？

改善群体的需求是：

综上，刚需+改善需求加起来，平均每年是17亿㎡如此大的需求量。

所以我们看到，或许人口情况没有那么乐观，呈现走低的趋势，可是需求依然庞大。

02

如果人口负增长

采纳2015年的抽样调查的年龄结构（官方）和联合国预测的中国死亡模式（与官方预期寿命一致），2018年的生育率为1.05，那么出生1031万人，死亡1158万人，负增长127万人。

由于官方的总人口存在上亿水分，采纳缩水后的人口结构和滞后台湾17年的死亡模式，2018年的生育率为1.05，那么出生941万人，死亡971万，负增长30万人。

引用自网易财经报道，美国威斯康星大学研究员易富贤的说法。

人口负增长严格意义上，不是说人变少了，而是人口还在增加，只不过增加的慢一点。

人口负增长改变的是人口结构，主要体现在年龄层面。

人口负增长带来最显著的改变是，老年人口比重增加，老龄化加重。

这时候我们会说，既然已经严重老龄化了，那么就是说老人的比重增加了，那么多老人的存在，是不是对养老地产就有丰沛的需求呢？

丁祖昱在发布会上说，不看好养老地产，严谨的说，短期不看好。

如果是健康老人：

其实事情特别多，要帮忙照看孙子辈，要跳广场舞要养生，这部分健康老人的生活其实是很忙碌的，难有自己的时间。

而这部分老人是和孩子们住在一起的，就算自己住也会选择在热闹而便民的老城区，卖菜聊天打牌，邻里往来有自己习惯固定的生活环境。

而太多养老地产地处郊区，其实是脱离了老人赖以生存的社会圈

如果是失能失智老人：