一年一度的丁祖昱评楼市年度发布会来了，地产圈最勤奋的丁校长如期交出了期末作业。2019年1月8日，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行，超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对中国房地产行业的分享。

辞旧迎新，2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”；销售惯性维持，可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显。在中 美贸 易战的影响下，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的预测。

预测一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

2018年是不平常的一年，由美国政府发动的贸易战给两国的经济都带来了重大的影响。丁祖昱作出判断，在中国经济面临巨大压力的情况下，房地产的作用愈加凸显。2019年，房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。

“虽然市场很冷，外面也很冷，内场很舒适温度很舒服。”丁祖昱为现场观众打气，他认为没有必要对中国的房地产行业丧失信心，特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

预测二、货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响？丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返。”在发布会现场，丁祖昱劝诫大家，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。

预测三、中央放权到地方，“四限”放松有希望

备受关注的中央经济工作会议于2018年12月19日至12月21日在京召开。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

关于2019年调控是否会放松的问题，他表示2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。他认为，2018年9月份市场进入到调整期。这段时间，虽然对于企业的银根上没有放松，但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后，并不意味市场就马上回暖。

在丁祖昱看来，就目前的情况而言，很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价。个别城市有必要放松限购政策，支持首套置业的群体。此外，他预测，未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法，放松限售政策。

预测四、13万亿！地产行业规模下降10%

随着增量天花板的逼近，地产行业规模也将下降。丁祖昱预测，2019年地产行业规模将下降10%。“销售的金额会回到13万亿量级之上，销售面积也会从17亿平方米的高位回落，我相信这种变化在2019年一定会看到。”

支撑他的判断的是数据。2018年1-8月份，三四线城市的成交面积呈现上升趋势。从8月开始到11月的3个月里，三四线城市商品住宅成交面积占比下滑，由高点的69.3%下降至66.9%。

成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势。丁祖昱判断，2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大，这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

预测五、房地产我继续看好海南

2018年，海南房地产市场经历了风云变幻的一年。4月22日，海南紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级。自此，海南实行最严格的生态环境保护制度，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。

丁祖昱笑称在该项政策落地后，海南市场一下子被打趴了，如果不对政策进行调整的话，海南基本上要告别房地产市场了。