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建筑是躯体，科技是手段，提供人们更有品质的生活方式才是根本。

“在不远的未来，没有绿色智能家居系统的住宅就像不能上网的房子一样不合潮流。”比尔盖茨在1995 年出版的《未来之路》中描写了他在那个时代对于未来居住的想象。如今23年过去，科技已经以超乎预言的速度深刻嵌入我们的生活，我们居住的房子也在科技的赋能下进化出各种新功能：三恒科技、五恒系统、绿金住宅、“5G科技”、AI智慧住宅……随着近年来房地产市场竞争的加剧，“科技”更是成了不少开发商乐于提及的概念。那么，科技的介入究竟在多大程度上实现了我们的居住理想？作为科技住宅的开发商，什么才是它们占位未来居住时代的核心技能？

科技地产的突围之路

科技地产的历史最早可以追溯到上世纪60-70年代，不过在中国市场，它的时间线要短得多。直到2003年前后，第一批科技地产企业才开始进入人们的视野。根据北京中研华泰研究院发布的《中国科技地产市场前瞻及投资战略规划分析报告（2013~2018）》显示：2005年前后，科技地产的发展主要集中在长三角和北京等地，代表企业是朗诗集团和当代置业，当时的绿色科技住宅主要是通过地源热泵+辐射系统，来实现户内的恒温恒湿。显然，成本较高的科技地产并不在此列，上述两家房企也因此少有同行者。

“绿色科技建筑已经比较成熟，对于传统的住宅开发企业来说，并没有太多进入的障碍，关键的问题是，科技地产的开发成本难以降低，一般消费者较难以承担。”北京中研华泰研究院在其研究报告中亦指出。因此，彼时的科技地产更多出现在中高端住宅市场中，且建设规模都比较有限。

直到2013年左右，当雾霾等问题已经严重影响人们生活时，科技地产才迎来其第一轮生长周期。当时市场上不少住宅项目以新风系统作为突破口，进入到了科技地产的领域，并且取得了良好的市场反应。“新风系统等于科技地产”这样的概念却也随着开发商们的营销攻势开始深入人心。

事实上，新风系统只是科技地产的一小部分。发展至今，科技地产的概念已经涵盖人们居住品质的方方面面。中国葛洲坝地产绿色科技研发负责人于昌勇表示：“如今的科技地产概念实际上涵盖了绿色建筑和智能建筑，它的主要指标包括室内空气的温度、湿度、洁净度、噪音、能耗控制，以及智能化等等，以科技手段改善人们的居住品质是这一类产品出现的最主要目的。”

在房地产调控的大环境以及市场居住观念的升级下，科技地产显然也正在成为越来越多开发商的突围方向。因此，市场上不仅有如当代、朗诗一样身上打着明确科技地产标签的企业。还有像万科、龙湖、中国金茂等品牌房企也在尝试构筑自己的科技地产产品线。此外，像中国葛洲坝地产这样的企业则将绿色科技地产为企业产品发展战略，以“绿色、科技、智慧”为核心竞争力，在行业探索出一条新的发展道路。

技术集成能力才是“护城河”

科技地产的技术含量究竟有多高？是不是有大量所谓的“黑科技”？这是许多行业外人士对于科技地产惯有的疑问。然而，与技术设备高速更新换代的情况不同，科技地产所使用的技术大多是成熟可靠的技术。尤其是在硬件上，很多技术虽然在不断地迭代更新，但是技术原理却是经过十几年、甚至几十年验证的。

“在技术层面，建筑技术不是像IT技术一样是绝对研发驱动型，建筑技术是应用集成型的。所以在某个单项来说，运用到建筑上的技术都是相对成熟的。”在绿色科技地产领域深耕了十多年的于昌勇表示，“做科技地产成本确实是会高一点，但并不是说将大量实验性质的技术向上堆砌。”

事实上，在科技地产领域，从前端的定位策划、建筑设计，再到采购施工、调试运维、优化和改造，都是一个完整闭环。对于项目的开发者来说，当每个环节由不同的人来完成时，问题就会变得复杂起来。

（葛洲坝·北京中国府实景图）