编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权转载

今年除夕，葛优葛大爷重返春晚舞台，精致讽刺的演绎了一出，保健品床垫是如何被心甘情愿卖给中国老年人的戏码。其中的深意远大于以往的喜剧型小品。

有人说这就是为了应景倒下的“权健”，但其实在我看来，保健床垫的营销模式在二三四线城市，特别是县乡，已经到了肆意泛滥到必须整治的阶段。

但最让我意外的是——在四五线的小县城，连房地产也学会了，保健床垫式的营销。

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北上过年，家里冷的非常肆意。

北方的小县城，大年初一，除了早上的拜年，路上便不再会有什么行人，绝大多数人和我一样，有孩子的就去孩子的爷爷奶奶家，没有孩子的就去自己的爷爷奶奶家，吃个午饭，拉拉家常。剩下的便是重播的春晚和整晌的麻将。

葛大爷的小品再次出现在电视上的时候，奶奶告诉我，这些人真傻。我心生疑问？我反驳说，您别说人家，卖保健品的“大师”们口才好的很，洗脑能力很强的，您去您也可能上当。

奶奶一副你真没见过世面的口气告诉我：“他们能骗到我？怎么可能！你看我去领了那么多鸡蛋不照样一分钱没花。”

奶奶大概花了半个小时给我讲述了，她是如何收到保健床垫团伙的邀请，又是如何每天借着听课的旗号过去领鸡蛋，然后再以各种没有钱，儿女刚给买了新的床垫不能扔掉不用等等借口拒绝消费，反薅对方羊毛，让我十分吃惊。

当然，更吃惊的还是我前边说到的，有开发商把这一套东西搬到了房地产上。

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我们简单的回顾一下，保健床垫的营销模式：

撒网——套近乎——送礼品——欺骗式体验——包装专家对功效洗脑——反复送礼品——收网

只看这一个简单的模式流程图，我们会下意识的人为，这样的流程除了送礼品似乎并不能套用在房产营销上。但县城的商铺营销，用行动告诉我，只有想不到，没有做不到。

继续说上文，奶奶在讲完保健床垫之后，婶婶也开了话匣子，讲到了自己被县城一家新开发的商铺请去领礼品。

而这个楼盘也是我返乡时，见到广告最多的项目，出于职业敏感性，我通过深入的和婶婶交流，以及对楼盘的实地调研，融合写下关于这个楼盘的前前后后。

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北方的小县城都不大，但在售的楼盘却一抓一大把，卖商铺的更不止于一家。相对于大多卖不太动的商铺，我们要讲的这个案例楼盘确好卖的一塌糊涂，堪称教科书般的营销。

我们来分解他们的营销方式：

第一步，先派拓客团队进行整个县城的摸排，因为是纯商铺销售，根据当地的临街商铺经营情况针对性的划分街道和区域，进行专人负责。

第二步，拉拢关系赠送礼品。

第三步，邀约到售楼部领礼物。

第四步，邀约到酒店吃饭，产品销讲。

第五步，集中杀客收单。

看起来平淡无奇，没有什么新意？

但就这样的一个表面很普通的营销方式，把保健品营销的套路融入细节，结果截然不同。

1.拉拢关系

与其他不走心发传单的拓客不同，这家开发商把大量的人力放在了外出拓客上，每个专员分包一条街，较长较大的街还会切断配备更多的人员，他们需要把自己负责的店名，营业方向，老板姓名甚至是电话号，老板开什么车，都背的滚瓜烂熟。

而专员的工作场地只在这条街，每天早上打卡上班，天黑打卡下班。哪家不忙就在哪家跟商户聊天，一口哥一口姐，一口叔一口姨，聊来聊去便聊成“交心”朋友。

2.礼物够下本

众所周知，一般的楼盘营销几乎都是以发传单为主，偶尔可能会有些楼盘扫街时赠送一些小扇子，鼠标垫，圆珠笔之类的物件，大多值不了1块钱。

而我们说的这个案例楼盘直接把赠品“白菜摆件”送到每家每户。

同时，按照婶婶的原话说：见过这么多卖房子的，这个开发商是动员工作做的最到位的，左口一个姐，右口一个哥。说你去吧，去了我让同事给你送个水杯，我让同事送你一壶油。

油米面，雨伞棉手套，双层保温杯等等。

专员以各种各样的借口劝说商户到售楼部领取其他礼品，去了就能领，而且产品价值依然不低。

3.把人聚在一起吃饭交流，且服务极其到位