1 平米大小，可能就是普通住宅和豪宅的区别，在契税上能差出 1.5-2% 的税率，差价比直接购买一平米的房子贵多了。如果不小心多了一平米，你的房子就从普宅穿越成了豪宅，可以抱头哭了。

普通住宅和非普的划分线为 90 平米，所以很多开发商会在 89 平米、90 平米的户型上做足功夫。特别是房子不好卖的时候。

目前，北京市竞争最激烈的是限竞房。据中原地产的数据，2018 年限竞房的网签比例仅 20 %，这家机构估算，即便考虑到网签系统延迟录入的因素，实际销售的平均签约数量，也不足 40%。

但是，差市场也有热项目，比如最近市场上的国风长安、大兴金茂悦、永定府。这些项目「被抢」，最主要的原因不外乎三个：位置、价格、户型。

但是，位置根本无法改变，是天然因素；销售价格在拿地时候就已经确定了，也不是可变因素；要想在竞争的市场中拿到先机，只有在产品上做足功夫，特别是产品的基础特性：户型。

36氪走访了多个项目，发现目前卖得最好的就是 90 平米以下的两居、三居了。特别是有大量项目在 89 平米户型上做足了功课，既要把面积控制在「普通住宅」标准内，又要绞尽脑汁满足一家人居住的刚性需求。

在看了大量项目之后，36氪整理了 89 平米空间的 6 种设计，有的给予好评，有的劝你谨慎。

基本款：南北通透小三居

限竞房的激烈竞争的导致市场同质化户型，南北通透的方正小三居是 89 平米中最常见的户型，能满足三代同堂的基本居住需求。

瑞悦府、翡翠山晓、金地悦风华等均是这样的户型，迭代了上一代南北不通透、刀把、杠铃的等刚需户型。

同质化户型这么多，购房者在选房的时候更要仔细问一些细节，如面宽、得房率等等。如「金地悦风华」为了实现两个卫生间，牺牲了北向的两个房间的空间，家里居住人口多的可能要谨慎考虑。如「和悦华玺」户型虽然同为基本款，但是实现了 7.2 米的面宽，在 89 平米的市场上比较少见，另外无承重墙的结构方便居住者以后重新规划房间格局。

升级版：请外援设计的三居两卫

初看「五里春秋」的 90 平米三居户型图，感觉动线上和市面上基本款小三居大同小异，只是多了一个卫生间，但实际去样板间体验后有 120 平米三居室的舒适感。

之所以有这样的体验，是因为「五里春秋」的样板间是由日本设计大师本间贵史打造的，本间贵史的代表作有改造渐冻患者的家，非常擅长对空间的设计。

本间贵史利用了日常动线中的空白，做了很多收纳的空间，提高了空间的利用率，在有两个卫生间的同时，还能保证主卧有 18 平米的空间。进门的玄关和衣柜收纳功能是特色；厨房是U型设计，可以放对开门冰箱；主卧套里面有卫生间，双水池的设置，北边的两个卧室可以利用「移动墙」实现空间的调节，关上「移动墙」书房可以变成老人房，打开「移动墙」可以增加小朋友们的游戏空间。

因为样板间不让拍照，所以很遗憾没有给你们带回现场图。这个项目还是很值得去体验，有机会可以去现场看下。

复刻版：失传已久的跃层重现

2019 年开年卖的最好的盘当属「国风长安」，是朋友圈里的网红盘，一段开业当天摇号的场景刷爆了朋友圈，据悉开盘当天的去化率高达 70%，南北向的一号楼和四号楼当天就售罄，虽然在 2 月 18 日才刚开盘，但预计 2 月底即将售完。

从户型上来说，「国风长安」有 90 平米的两居室，有 89 平米的跃层，有 198 平米的四居， 198 平米的四居只是在江湖上闪现了一下就没有了，重点讲一下在售的也是仅有的 89 平米跃层。

这个户型在江湖上失传已久，十多年前龙湖的时代天街也采用了跃层的户型。一户有两层，每层高达 2.9 米，两个卫生间，一层是客厅、餐厅和厨房，楼上是间卧室，中间是卫生间，动静分离，私密性好，无论是自住还是出租都可以作为三个房间来使用。

受地块规划的影响，「国风长安」的跃层均为东西向，采光和舒适度没有南北向的好，且楼梯很狭窄，不适合有小孩的家庭居住，从现场的购房人群来看，年轻人接受度高一些。

功能版：80 平米的 2+1