编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

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观察市场一定要抓住影响走势的最核心逻辑，那就是供需。

因为供给有波动，影响房价更多的还是需求。

一个城市的基本购房需求是恒定的，平均下来每年有钱有资格的刚需和改善需求数是不会大变化的。

但是这不意味着最终去买房的人数就是稳定的，因为需求是可以被刺激出来的。

比如降息、降准这种货币宽松，可以让人觉得借钱比较容易，然后就去买房了。又比如放松限购、限贷降低买房门槛，原来不能买的现在能买了。还有就是房价上涨本身也可以刺激需求，大家都有买涨不买跌的心态。

为什么上一轮大牛市能够在房价已经不低的基础上再拉升一把，就是既有金融政策支持，又在去库存的大旗下，国家拿出了实实在在的鼓励措施，比如降低首付、解除限购和棚改货币化，支持大家买房。

宽松的金融+积极的楼市政策，这双轮刺激叠加，才有了房价翻一倍轰轰烈烈的大牛市。

如果中国楼市会被谱写成一本历史书的话，那2015年至2017年这一轮大牛市，是可以在史册上大书特书的。

因为这轮牛市的开始、轮动和结尾的特征都是极为典型。

如果未来大家要判断何时再来一次这么大的行情，其实只要看看当前是不是有2015年那么好的金融和楼市环境就行了。

客观地讲，我觉得现在只有2015年一半的利好水准，可能还不到。

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而现在很多人关心的一些新闻根本就无关痛痒。

比方说房子按照套内面积出售这个事情，前一阵炒的很热。但在我看来，它只是一种计价方式的改变，根本不会影响房价。重庆一直都是按照套内面积出售新房的，这么多年下来，重庆房价也不就是跟着大市上下么。

还有传言今年年中会启用二代征信，这个也是大家讨论的比较多的。很多人都很担心，之前夫妻一方买房，另一方现在没上征信的以后会被纳入，影响首房首贷资格。

我倒觉得，影响首房首贷资格这么敏感的政策，一定是会很谨慎的，绝对不会由征信中心这样的局级单位说了算。而且即便是执行，参考以前法不追究既往的惯例，大概率不会影响存量。大家多虑了。

正确地观察楼市的方式，永远是抓大放小，抓住金融和调控这两条主线。

以下这几条才是真正值得关注的大新闻，却被大部分人忽视了。

2019年的金融会更宽松。央行明确2019年实行稳健的货币政策的立场，确定“稳中求进”的总基调，不提“中性”和“闸门”。可以预计，未来会有一轮定向的货币宽松，通过中央支持和银行让利，给中小企业注入资金，拉动经济增长。

去杠杆结束也意味着，金融维度上的政策底已经到达，以后的资金面会显得比以前宽裕，楼市也可以慢慢迎接市场底，房价回撤会告一段落。

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而我对市场乐观的根本原因就在于我看到了金融的托底支持。

市场上的钱在慢慢变多。

大家都知道买房子最重要的资源是信贷。

很多时候，决定你能不能买到房子的，是你能不能借到足够多的钱，借到足够便宜的钱。

为了能看清市场的资金面，从去年起来我就一直在观察小微企业抵押经营贷款的利率。

之所以没去观察房贷，是因为房贷利率更多的受到政策管制。

过低的按揭利率导致了很多银行不参与，而且认房认贷的严苛让很多置换的朋友根本无法使用二套房贷。按揭越来越像是为第一次买房的朋友提供的特殊金融福利。

而抵押经营贷款是充分市场化的融资产品。

它是企业主因为生产经营需要，把自己的房子作抵押，融出资金用于采购和贸易。

虽然规定资金用途有限制，但是资金池子大了，总是有一些人会把钱迂回流入楼市。

我是不鼓励这样的行为的，但抛开对错，我们还是可以看到楼市里真实的资金结构：

房贷按揭利率支撑起一级低成本资金价格，经营贷款利率代表了二级高成本资金价格。

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经过一年多的留心监测，我看到的资金价格走势是：

2018年4月至今，上海的按揭价格基本没有变化，维持在基准利率95折左右，全国其他地方按揭利率高的城市略有下降，总体下降的不多。

但是抵押经营贷款利率下降很快。

去年上半年是在7%以上，到了去年下半年是6-7%。而在上个月，有企业主朋友和我说，某总部在深圳的股份行抵押经营贷款利率做到了4.7%。

说实话，我听到之后还是比较吃惊的，这个利率已经低于按揭利率了。