编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

01 做方案

很多人买房子，第一步就是冲到售楼处去看房。一看到漂亮的销售小姐姐和光鲜亮丽的沙盘，脑门一热就下定金了。。。

讽刺的是，大家平时在京东淘宝买个手机，都要货比三家，看性能、折扣还有测评报告，可是真到了关系到一生的房子上，反而就乱了方寸，用脚思考。

我的经验是，买房子是要做一个方案计划的。

现在的房子越来越贵，一套房子动辄几百、上千万，相当于一个小微企业的资金规模，买房越来越像创业。

而买房的方案计划就是创业企划书，是成败的关键。

一个好的方案计划，至少应该在购房半年前做起，内容包括买房时机、资金筹划、购房资格、区位和产品选择这些要素。

事实上，魔都财观的房产代购业务，每次做的第一件事，就是给买房人梳理这些要素。

我建议大家自己都做一下。

真正好的买房习惯，都是思定而后动，在前期花费大量时间，在方案里最优化买房时机，最大化资格资金，最小化区位范围。到了落地环节，反而是最轻松的，按照方案按部就班执行即可。

02 确定时机

房产的周期正在从三年变成五年。

虽然长线依然看好，但如果买入的时点不好，房价可能会五年不涨甚至回撤，机会成本损失巨大。

所以时机判断永远是最重要的，不管是刚需还是投资。

我对自己的要求是，不追求买在大涨前夜，但至少避开短周期的顶部。

纵观过去多年楼市历史，房价向上的时候就是几个月脉冲式上涨，但回撤筑底会维持几年静淡市的时间。

所以大家要注意的是：

一是回避牛市末端，那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。

二是比较好的买入时机，就是静淡市一、二年后房价已经稳定，二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场，刚需是最真实的需求，他们能接受的价格就是底价。

三是顺势而为。如果政策也鼓励买房，比如有去库存和放松限购限贷，那要加快买入。如果政策温和中性，比如今年的工作报告里没说房住不炒，但也没有提满足居民合理住房需求，那可以更从容一些。

另外，有些朋友是要买房结婚、孩子入学，这种属于有时间窗口限制，刚得不能再刚的需求，那就只能按照自己的计划来了。

03 购房资格

时机决定了什么时候买，而房票决定了你能不能买。

买房方案里应该花费大量精力去梳理房票。很多会心一击的惊天创举就是在这个环节里想出来的。

我可以很确定地说，大部分人的房票潜力都有很大提升空间，拉开买房人差距的也就是在这个环节。

一般而言，各大城市的房票来自于交社保和落户。

没有房票的朋友第一个要想的是，你能不能去落户。

现在除了京沪之外，其他城市落户条件十分宽松。拿深圳来说，最快4个月就能落户，简直就在送房票。事实上，如果原户口不在京沪的话，我建议家庭里至少一人应该落户在深圳、南京、杭州这种潜力巨大的城市，就算不买房，户口本身也是巨大红利。

第二种房票解决方案是法拍。像上海法拍是不被限购的，而且可以做按揭，但注意清场风险，不要买有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三种是赠与。在上海，是可以把房子赠与给父母的，哪怕老人没有上海购房资格。赠与后自己名下就有购房资格了。赠与的时候只需缴纳契税，老人拿到房子后，将来售出的时候，只要满五年且名下这套房在上海是唯一住房，就不用缴所得税，否则要缴纳房子总价全额20%所得税。北京和深圳不能这么干。

第四种是代持。就是借名买房，不鼓励大家使用，但如果你实在没办法，倒也不失为一个解决方案。虽然听上去有点不放心，但其实只要保证好代持人的人品，有很多手段是可以规避风险的。

还有一些广大群众喜闻乐见常用的方法，以及其他不便公开讨论的方法，欢迎大家加文末的联系方式，进入我们微信群讨论。

04 资金筹措

钱到用时方知难，几万压倒英雄汉。

这个在买房时是常有的事。所以房圈里有个段子，买房人要么是在筹钱，要么是在筹钱的路上。。。

现在买房的首付款大多来自于卖房的收入。卢俊说未来房子是卖给有房子的人的，这话虽然有些残酷，但说的是不错的。

那当下是静淡市，我建议大家一定要先卖房再买房，这个节奏和牛市先买后卖是反过来的。千万要避免让自己陷入倒逼卖房的尴尬。

除了卖房，有些朋友是向亲戚朋友或者其他地方借钱的，要注意两点：一是借款期限不要少于5年，二是利率不要高于8%。