编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：言先生，原标题：《杭州暴跌那五年，或许就是厦门的明天！》，36氪经授权转载

最近的厦门，在房产圈又小火了一把。

最近的杭州，在房产圈里也一直消息不断。

厦门的火在于“房价低于地价”，杭州在于中介关门、摇号人数骤减、利率下调。

各有各的点，家家有本难念的经。

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厦门

厦门这条大新闻来源于澎湃新闻，标题是《厦门一房企低于拿地价卖房，当地多个楼盘促销最高单价降万元》随后，众多公众号开始以此为题长篇叙述厦门暴跌，惊人、转折、震撼之类的词层出不穷。

这是新闻截图：

一直关注大胡子说房的朋友应该都知道，上个月的这个时间段，大胡子团队正好是在厦门考察的路上，我们看到了厦门的畸形房价，看到了厦门市场大片转冷。

实地看过厦门之后，对于这样的新闻其实是不敏感的，毕竟厦门的下跌已经是纸包不住火，不论怎样不承认，都已经成为既定事实。

甚至说，房价低于楼面价这样的情况，我们在厦门考察的时候甚至已经司空见惯。在整个厦门之行，我们看到了不止一家售楼部推出的所谓特价房，赫然低于自己售楼部贴出的土拍楼面价。

即便是没有低过楼面价，也几乎十分接近。纯粹去看这样两个数字的对比和差价，必赔钱无疑。

但实际上，对于大多数开发商来说，其实低破楼面价也不见得赔钱，这个是厦门市场很特色(bu-yao-lian)的一点——高低配。

所谓高低配，之前我们的稿件也已经简单提到，比如泰禾厦门院子高低配用别墅搭配高达60层，180米的高层住宅，来均摊容积率，降低楼面价。

这样的做法，比比皆是，虽然其他开发商没有做到泰禾60层这般“极致”，但大多数楼盘，都是洋房、叠墅、别墅的比例远高于高层。

比如，翔安片区最南端隧道口的融创东南府，37512元/㎡的楼面价，早已经以3万+，个别房源全款甚至可以到2.9W+的价格入市。甚至被当地媒体称之为“活雷锋”。

但很显然这样的楼盘，敢卖这个价格，还是要归功于那一排高层前的大片叠墅，成本更低，溢价更高的叠墅，通过各种占公区、偷面积、加露台、挖地下室，以及捆绑车位，拉高溢价。

高层加叠墅加商铺加车位，总体成本均下来楼面价远低于3.75w。

说来说去，都是文字游戏，用“项目房价远远低于楼面价”来做项目营销。

但跌破楼面价这样的标题，这样的新闻，频繁出现在公众号文章，头条等各种APP弹窗，出于职业习惯我还是百度了一下这个当时考察因为位置太差被掠过的项目：翔安金茂悦。

当时的土拍价格是多少呢？我们回顾一下新闻：

金茂以总价20.9亿夺翔安2017XP08地块 楼面价29451元/㎡，溢价率40.2 %

差400块不到3万，溢价率40%，划重点——溢价率只有40%。

这样的楼面价，在当时的厦门，在当时的翔安北同安东，怕是只能做高低配，别墅搭着高层卖，盖满底商才有可能赚到钱。当然行情好的话另当别论。

但金茂不仅仅没有做高低配，连底商都没有建满，四面只建了两面底商。如果没猜错，金茂怕是过于高估了厦门的行情，成了高位站岗的那一波开发商。

福的是，没有高低配的产品，楼间距公区绿化的正常化对于老百姓是福。

祸的是，没有高低配的产品，没有了能溢价的别墅，行情下走的阶段，不卖赔，卖了更赔。

这样的产品，如今2万多不到3万的售价，不仅仅只是低于楼面价那么简单，除了土地成本外的各种成本，七七八八，即便商铺车位都卖得好怕也要赔个上亿。

金茂是什么样的企业？国内一线，有钱的主，一个项目赔了总比融创孙老板乐视要赔的少的多的多，算算大账，先把房子卖了再说，赔些总比占着钱好？

毕竟各家地主，钱袋子都不鼓，个个资金都吃紧的很。

但行情如山倒，16-18年拿地的这一波开发商中，大多都是高位接的盘，金茂这不是个例。

金茂的头一开，怕是要恐慌蔓延。

后边我就不再多讲了，讲多了要被禁言。

我们转到另一个话题，说厦门的房价在国内的排名。按照中国房价行情网最新的数据，厦门的均价以3.5W左右的价格位列第7。

但了解厦门的应该都清楚，如果不是几十公里外的同安县2-3万的房价拖了后腿，厦门岛内以及岛外10公里内的房子均价算出来怕是4W要靠上。

这和北上深绝对有一拼！

这样的价格，这样的排名，有一个城市瞬间浮现，那就是——杭州。

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杭 州