有媒体报道，7 月WeWork 股票收到两份卖方报价，可供交易规模均为1500 万美元，出让价格分别为61 美元/股和54 美元/股。若交易成立，WeWork 对应的估值分别为261 亿美元和231 亿美元。这与当前470 亿美元的估值相去甚远，媒体纷纷用“估值腰斩”来形容。

尽管WeWork 对这两份报价未作评论，但结合之前软银对WeWork 的投资“膝斩”、公司债券被惠誉、标普双双评为“垃圾级”，此次事件并不像空穴来风。在IPO 前夕这个敏感阶段，WeWork 出现这样的新闻，对其影响可以说是相当糟糕。

作为全球“共享办公”的开山鼻祖，WeWork 目前累计获得融资高达120 亿美元，是资本的宠儿。为什么会遭到如此境遇?

收获庞大的投资资金后，WeWork 启动了快速扩张的引擎。克而瑞地新引力整理后发现，除了项目拓展外，WeWork 的资金主要流向了三个方向：企业收并购、初创企业加速器和房地产投资。

WeWork 的收并购

在企业收并购方面，我们整理了2015 年以来WeWork 收购企业的清单：

从类型上看，我们可以把这13 项企业收购划分成以下四类：

表中可知，WeWork 收购企业，并非通过“收购-孵化-退出”，获取企业投资收益，而是用收购快速建立生态系统，提升自己的竞争力。早期，WeWork 需要为之后的快速扩张做准备，缩短项目改造周期就显得至关重要。所以一开始WeWork 通过收购BIM 和相关工程公司，将内部设计施工流程标准化，希望缩短项目现金回流周期。

扩张阶段，WeWork 更关注市场拓展，通过收购竞争对手，快速扩充项目数和管理规模。运营效率提升和客户结构调整也是这个阶段WeWork 的重点工作，通过收购营销科技公司，更好的接触潜在客户，改善租户结构，增加租金收益。同时，不断收购第三方服务公司，或独立运营或打包进自己的会员服务系统，以此提升租金溢价，或者拓展企业服务收入。

表面上看，WeWork 借着企业收购提升主营业务核心竞争力。深层次上，WeWork 一直想做地产界的科技公司，办公租赁只是其获客的渠道。真正让WeWork 赚大钱的是通过各种服务将这些流量绑定在WeWork 体系内，赚取各类企业服务费。创始人诺依曼曾表示，WeWork 真正想做的是“ WeWorld ”，即拥有大量不同的业务，最终形成一个广大的生态系统。

这样的公司更有前景，也更具想象空间。可惜的是，2017 年，WeWork 的营业收入为8.86 亿美元，净亏损为9.33 亿美元。2018 年WeWork 营收18 亿美元，同比增长105.4% ，亏损19 亿美元，同比增长103.6% 。2019 年一季度，WeWork 净亏损2.64 亿美元。而WeWork 声称企业服务收入已占到总营收的12% 。

不过，外界认为这一数据有些虚高，5% 应该是更合理的数字。即使按照12% 比例计算，2018 年WeWork 的企业服务收入也仅为2.16 亿美元，与数十亿美元的企业收购投入资金相比，收入还是太少。目前来看，企业收购价值尚未完全体现在WeWork 的营收上，这也对WeWork 的估值造成了不利的影响。如今，更有机构质疑收购的企业是否匹配当时的估值，指出创始人诺依曼大手大脚，不珍惜投资人的钱。

WeWork 的初创企业加速器

WeWork 旗下还有初创企业加速器WeWork Lab 。作为“全球创新平台”，WeWork Lab 目前已在多个国家拥有35 个加速空间。

WeWork Lab 与其他加速器不同，它并不对入驻的企业做股权投资，而是统一收取每月300 - 600 美金的服务费用。入驻企业除获得相对优惠的租金支持外，还可能被WeWork 收购，成为其企业会员服务套餐中的一员。

WeWork 的投资收益

此外，WeWork 也有一定的投资收益。2017 年，WeWork 以8.5 亿美元的价格收购了纽约Lord & Taylor 大楼。今年5 月，WeWork 的母公司The We Company 与加拿大地产公司Ivanhoé Cambridg 合作设立了ARK 地产基金，该基金设立之前便已成功募资29 亿美元，主要用于房地产投资。但是，这个基金规模仅为29 亿美元，与黑石、GIC 等千亿玩家相比，仅仅是个入门级。 购买房产，实现“轻重结合”是解决共享办公过于依赖租金收入的办法之一。

企业购买优质写字楼，不仅可以缓解某些项目的承租压力，摆脱“二房东”模式，还能获取物业未来的升值收益。获得120 亿美元融资的WeWork ，在房地产投资上显得过于谨慎。相反，我们还听到了一些不和谐的声音。WeWork 创始人亚当·诺依曼与他人共同购买了纽约88 University Place 办公楼50% 的股权。这处物业随后被租给WeWork。亚当又与其合伙人斥资6500 万美元购得纽约切尔西一处地产，据称此处地产将用于全新的Welive 空间建设。