原标题：“喂，你说房地产是不是越来越没劲了？”

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载

房地产很重要，楼市挺好，房企似乎看上去也不错，但是身处这个赛道的地产人，有没有在某一个时刻觉得，这行当和以前不太一样了。

01

我有一个房企前五强里做产品模块的负责人，不定时的都聊聊天。大概两年前我听闻他在公司内部推行的产品线得到集团的认可了，如果没有意外的话后面两年就开始落地升华并且迭代了。

所以有阵子我也没打扰他，就看他朋友圈到处飞到处跑。

最近我和他又见面了，一看又胖了头发也快掉光了脸色也憔悴了，我问他最近在忙什么。

他摇摇头就说了一句话：今年年初的时候集团给产品部门的一个原则，参考碧桂园的标准控制成本投入。听到这句话其实就懂，我对碧桂园没有任何意见，但是这句话的用意其实就是让我们不做研发了嘛，后面产品部门就没有事情了，唯一的事情就是根据成本部门的指标降低标准了。

“那你上次和我说的产品系，之后就没落地过，如果市场反馈好集团应该不会不同意的啊”。

“别说了，2016年准备在上海三个项目同时落地这条产品线，刚好后面品牌就可以跟进，这条产品系也算成了，妈的没想到的是，这三个项目我样板段都还没弄好，房子就已经卖光了，那还怎么搞。”

好吧，那句妈的我觉得他是真心的，最近2年，房地产这行业经历震荡起伏的过程，而这样的过程恰好让太多的企业失去了做内功的能力，我认真研究过这条产品线，如果没有意外，他将会是市场上非常有竞争的改善条线的产品线，无奈沉入海底，很多内容因为错过了迭代的周期在现在的眼光也显得不合时宜。

产品研发就是这个样子，天时地利人和都很重要，好的东西在合适的时候能够顺利交付才能引爆这个市场，中间发生一点点波动就有可能产生极大的蝴蝶效应而转变。

奈何这两年的市场波动还不是一点点，创新需要相对宽松的环境和老板适当的容忍度，而恰巧的是这两年这两点都没有。

“后面准备怎么办”？

“后面做做租赁市场吧，这块虽然空间不大，但好歹也是风口，我做产品也不至于这么憋屈”。

很多时候我们自己都知道，地产这行找的所谓风口，其实就是找一个避风港，能不能成不知道，但是只有那里有时间和包容，这两个房地产开发过程中最金贵的两样东西。

说完这句之后，我们在猫头鹰咖啡点了杯啤酒，看着来往的服务员，也聊聊曾经我们做过的好项目，似乎就在眼前。

02

如果一定要感谢最近这两年这个世道，最感谢的应该是中介了，虽然二手房市场的骤冷，但是分销口子的佣金直线提升，直接导致了大量的中介结构全面启动新房部，上海中原也依赖分销保留住了躯壳。

为什么商品房都要用分销了，理由也很简单，因为客户少了，不知道怎么让客户上门了，就让中介带吧

然后客户越来越少，分销点数越来越高。

这是迫不得已的方式，但是也产生了一个副作用，对于长年扎根案场的销售团队，瞬间失去了营销的能力。

2016年，不用营销房子被抢光，2017年，等预售证等开盘，2018年，有证了全面启动分销。

营销工作变成了机械式的工作，没效果就推给分销团队，分销团队反过头来要更高的佣金，以此恶性循环。

当然，这仅仅是营销团队的问题么，我和一个央企的上海营销负责人聊天，说集团给他们就下发了一个指令叫：面对现实。

这句话什么意思，第一很明显预售证给你多少钱你就拿了赶紧卖了吧。第二藏在这句话背后就是，都这个价格了，你还弄什么调性，赶紧把量跑起来。

这背后可能是财务部门给到的压力，可能也是老板自己对外来的悲观和焦虑，但是在这样的氛围下，妥协和顺应当下是必然的选择。

然后我问他最近两年做营销最大的进步是什么，他说：如何确定用什么样的价格可以最快程度拿到预售证，如何分散签约不造成市场哄抢的情况，如何在明明产品减配的前提下依然表现我们在做好产品的样子……

做营销的，永远是跟着时代走的。

当然，也有不甘的。我认识的一个营销操盘手，在今年上半年的时候离开了上海，去外地负责一个小镇项目的项目总，我问为什么，他说在哪里还能试着做一些有趣的事情。但其实我和他知道，离开上海，想要再回来，就真的很难了。

这个行当，有人妥协有人坚持，不过这样的坚持不免有点苍凉。

03

如果说营销口子的团队在机械性工作，但是最近在考虑自己还有没有工作的，一定是投资拿地的部门了吧。

其他部门要么是赚钱的要么是省钱的，而这个部门是公司内最大的花钱部门。

万科的那一句活下去虽然惨烈，但是骨子里也在说着对于公司来说，应收账款有多重要，现金回笼有多重要。

投资拿地部门为什么会恐慌，也是因为2015-2016年的那一轮盲目的招人。