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文｜刘志刚

在中国，有超过10万家物业管理企业，管理着合计超过174.5亿平方米的建筑，服务着5亿以上人口。中国经历了房地产发展的黄金十年，已经积累了海量的存量住户，不少人认为用互联网思维对传统物业进行改造，可以爆发一个千亿级的新市场。然而不得不说的是，我国物业管理行业仍处于初级发展阶段，在多元商业形态的探索方面，物业公司也已经走了不少坑。

捧着金山要饭吃：传统物业模式或行将就木？

业内人士认为，从1987到2015年，结合产业生命周期理论，我国房地产市场已经走过了导入期、成长期，进入了成熟期阶段。而在2015年之后，我国房地产市场进入了成熟期，也被业内人士称之为白银时代，增量市场转为存量市场，行业进入稳定发展阶段，市场空间逐渐饱和，利润率下滑，最首当其冲受到波及的无疑是物业公司

事实也的确如此，就目前来看各大物业公司的生存状况着实不乐观，而这主要体现在这三个方面：物业费难收、利润微薄、运营成本高。

首先是物业费难收。

在知乎上就有有网友这样调侃道：这世上有三种费最难收——金正恩的保护费、现金贷的逾期费，还有小区的物业费。

虽说也有夸张的成分，但却也形象的点明了当下物业公司的生存状况，仔细回想一下，身边多少物业年初就贴出告示缴纳全年物业费送米送油什么的不就是期盼调动业主缴纳物业费的积极性吗？

概括而言，物业费难收的原因不外乎两点：

一是物业本身发展的年头较少，社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们不交纳费用享受服务的观念依旧根深蒂固。

二是行业发展较晚，物业自身所能提供的服务其实还处于较第一层次。如今社会上，业主因开发商不履行售房时的承诺，很多问题得不到解决而拒交物业管理费的新闻报道可以说是屡见不鲜。

其次是利润微薄、单一。

众所周知，物业管理费可以称得上是物业最主要甚至唯一的收入来源。然而据有关资料显示，过去十年房地产业从业人员的平均工资翻了1.5倍，可全国物业管理费的指导价却只涨了15%。这其中十倍的差距，不断蚕食着物业公司的利润。

目前国内的大部分物业公司的主要盈利来源为物业管理费和多种经营收入，但政府物价部门对于物业管理用的收取一般给予定价或指导价当一个物业管理区域的物业管理费确定后。

因此，物业管理雱基本是在被控制的范围之内，被限制了利润率，所以物业公司不可能从物业管理费中获取高额的利润。除此之外，提高物业单价，还容易引发业主的反对甚至抵制，这也是很多物业公司需要考虑的问题。

最后是运营成本高。

传统物业公司整合能力差，具体表现为服务项目有限、服务不透明，效率低下，具体表现为行业集中度低，缺乏规模效应，运营成本高。物业管理公司的成本组成相对比较分散，其分散的程度与公司所服务的内容有关。包括居民区的治安维护、公共绿地的维护、公共设施维护、消防业务以及对于公司所经营的公共场所进行支出，成本增加而且成本的呈分散趋势，每一项都需要有专业的人去维护和负责。

高昂的运营成本，再加上杯水车薪的物业费，收入的局限性大大限制了服务的质量，用户的满意度无法提升，唯一解决的办法就是提高物业单价，这就又回到前面提到的业主接受不接受的问题了，从而形成了一种恶性循环。

物业成本逐年上涨且日趋多元分散是不争的事实，尽管近年来增幅有所减缓，但还是在涨，尤其是服务项目也在日趋多元化也带动了人力费用的上涨，但物业费似乎却没什么变化，如此一来物业公司的生存压力更是直线上升，如何破局也成为产业发展的当务之急。

物业扩张百般姿态：谁才能正确击中扩张G点？

虽说目前物业市场有着诸多痛点尚未解决，但在互联网的世界里，客户群巨大，意味着有了流量支撑，于是这便有了诸多商业化的想象空间，物业这一块因而也被誉为是房地产行业下一个利润增长点。就目前而言，物业公司流量变现主要有以下三种常见的思路：

传统模式下的增值服务。

从基因的角度来看，物业公司本身属于传统企业，在商业多元化方面普遍性的尝试就是增值服务，在选择上也很多