编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

最近市场回暖，大家心情都挺好的。

不过让我最开心的并不全是楼市。该来的行情总会来，都在预料之中。

最让我开心的是总算把我所有的房子都租出去了。

上周签订完最后一套房子的租约之后，我长舒一口气：终于把心头一件大事解决掉，可以更专注地去买房了。

晚上整理租房合同的时候，不小心翻到了十年前的租约。我猛然间才发现，这么多年，房租涨幅远远落后于房价。现在5000租金的房子，十年前在2000左右，房租涨幅才2倍多，而同期房价已经涨了4倍多。

看到房价涨得比房租快那么多，才隐约感觉到楼市里也许是有点泡沫的。

因为总觉得这里面有些玄机，就在心里把买房和租房这两件事好好盘了一下。

今天就和大家分享一下我的想法。

01

我并没有什么大数据，就说说自己作为一个老房东和一个新房客，这些年来的亲身经历和体会。

是的，大家没看错，我虽然不缺房子，但我自己也是租住别人的房子的。

这和我的价值观有关，大概是因为出身于财经院校，我做什么事情，脑海都有一个资产负债表在衡量收益。

比如同样是开支，我会刻意压低买车的支出，因为我把买车的钱当作费用，用掉了然后就没有然后了。相反，我会加大买房的月供支出，因为我把买房当作资产投入，会有更多回报给我。

做大资产，控制费用，延迟满足，是每个人都应该有的理财习惯。

02

我在居住消费上也是这么时时刻刻计算着。

因为孩子上学通勤需要，我必须居住在靠近市中心的位置，但是我明显感觉到市中心房价涨幅小，且品质楼盘租金回报率不高。买这样的房子实在不是一件划算的事情。

所以我最后选择长租了一个市中心CEO豪盘，省下资金去我大爱的近郊买更多性价比高的房子。

这么一来，同样的总价款，我就可以买到更多面积。我相信，大面积、低单价、涨得快的新区漂亮次新房，经过几轮房产牛市后，房价涨幅完全可以秒掉内中环的豪宅。

这种方法，我们称之为楼市里的降维打击，用近郊甚至其他城市的低价房逆袭。实操中，近郊房产反超市中心的例子很多，比如十年前的上海张江、莘庄，北京西二旗、望京，深圳前海、龙华。

这个过程中，你如果实在要解决通勤问题，那可以买房在潜力区位，租住在更适合自己的地方。

投住分离，才是解决自住加投资的最佳方案。

03

就是因为我自己出租房子，也租别人的房子，所以我对市场价格还算敏感。这两天有空就梳理了下手头能掌握到的最近5年实际房租和房价涨幅。以下这些房子都在上海。

近郊毛坯一房，租金从1000涨到了1500左右，同期房价翻2倍。

近郊普装二房，租金从2000涨到了4000左右，同期房价翻2倍。

中环外普装二房，租金从3000涨到了5000左右，同期房价翻1倍。

中环内老破小学区房，租金从3000涨到了4000左右，同期房价翻1倍。

中环内CEO豪装三房，租金从9000涨到了14000左右，同期房价翻1倍。

回顾多年的租房市场，还是可以总结出几个规律的：

1、如果要租金表现好的话，一定要装修，但不需要弄得特别豪。有无装修和家电配套，租金是天壤之别。在普装基础上再搞个豪装，也只是锦上添花，租金增幅不大。

2、市中心租金高，租客接盘侠多，房屋空置期短。我那套中环二房因为挂牌租金高，前后空置快2个月才租出去。

3、和房价一样，近郊房产由于租金基数低，租金涨幅高过市中心。房租几千的，租金涨幅明显高于租金一万的。

4、房租涨幅远低于房价，房租的年化租金回报率从2%降低到1.2%。之所以能让广大房东接受如此低租金回报的原因，一个是房价还在涨，大家买房还有盼头；另一个是，大部分房东买房买的早，沉没成本不大，按照早期的房价，租金可以打平月供。

04

光从这些房租价格趋势变动来看，就已经很有意思了。再细化到租房人群的微观特征，还可以发现更多细节。

我的租客里有住满5年以上的医生，也有来沪打工的务工者，还有在上海开厂的企业主，以及改善居住品质的上海土著。最奇葩的是一个带着孩子的单身辣妈，和我锱铢必较砍掉100元租金后，出门右转，钻进保时捷911扬长而去。留下在风中凌乱的我，心里装满了被套路的感觉。

和他们打交道多了，我慢慢察觉到，与张扬凶悍的买房市场相比，租房市场更加真实朴素。